お持ちのマンションや戸建て物件の利用をしなくなったり、自宅を買い替えたりするなどそういった何らかのご事情から、所有している不動産を売却するケースは多いかと思いますが不動産を売却すると、売却価格のすべてが自分のものになるわけではございません。
なぜなら不動産を売却する際には、さまざまな費用が掛かります。それらを考慮しなければ、売却後の資金計画に狂いが生じる可能性さえあるのです。そこで今回は不動産を売却する際にかかる費用と税金や手数料のほか高く売却する為の手順などについてを詳しくご紹介させて頂きます。
それではまず、不動産売却の流れから順を追ってご説明させて頂きます。一般的に不動産の売却の手順は
1、査定 ２、仲介 ３、売買契約 ４、決済と引き渡し
の4つとなります。
1 お持ちの不動産に関する相場の把握と査定依頼
物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社との付き合いが始まります。売却する住まいの価格を、不動産会社にプロの目で査定してもらいます。物件価格について多くの意見を聞くために、複数社に査定を依頼してみるのもよいでしょう。既に売却が決まっている方はもちろん、売却を検討中の方も、改めて不動産会社で所有不動産を査定してもらいましょう。専門家による様々なアドバイスは少なからずきっと参考になるはずです。
2 不動産会社に仲介を依頼し必要書類のご準備
査定を依頼し納得できる不動産会社を見つけたましたら不動産売却の仲介を依頼します、その際は、あらかじめ必要書類を用意しておくことが必要になります。不動産の状況によって必要書類は異なりますが、おおむね次の書類が必要となります。
・登記済権利証（または登記識別情報）
・土地測量図や境界確認書など
・印鑑証明書
・実印
・住民票
・本人確認書類
不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びますが主な媒介契約の形態は3つあります、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。売り出す際には事前に「建物検査」を行い住宅の状態を把握するインスペクションをしたり、「既存住宅売買瑕疵保険」に申し込む場合も必要な場合はあります。査定書類の内容、価格などをきちんと確認をし、売却の活動内容についても説明を受けましょう。十分に納得した上で、媒介契約を締結する事が大切になります。
3 売買契約
売り出し価格はその後の売却活動に大きく影響します。自分の希望売却価格だけではなく、査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めましょう。不動産会社はさまざまな媒体を通して物件を告知し、購入希望者を探します。
問合わせがあった場合は実際の物件を見学してもらいます。購入希望者が見つかれば、不動産会社から連絡が来る。金額面や支払時期、引き渡し時期などの交渉後、売却が決まれば売買契約を結ぶ。売買契約書は依頼する不動産業者が用意してくれます。購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。
価格や引き渡し条件の調整を行い、売買契約を締結します。もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして交渉を進めましましょう。そして重要なのは売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供しましょう。
特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥など（契約では「瑕疵（かし）」といいます）がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。
4 売却代金の受取と不動産の引き渡し
買主様への引き渡し前に引越しを済ませ、残代金決済・引き渡しの準備を進めましょう。代金の受取は、契約時に手付け金を受領し最後に清算金を受領いたします。間に中間金の受取が発生する場合もあるので確認しておくことが必要になります、清算金を受領し住宅ローンなどの抵当権がついている場合は完済や抵当権の抹消、所有権移転登記（司法書士に依頼）などを行い、不動産を引き渡して売却の完了となります。
売却の完了時には、不動産の書類や鍵など不動産会社を通じて購入者に引き渡します。また、不動産会社や司法書士などに代金のお支払いを行います。細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買い主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をしましょう。また、引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつけましょう。
売却する際にかかる費用はいくらでしょうか？
一般的に不動産の売却をご自身一人で行うことはございません。不動産会社に仲介を依頼し司法書士へ登記を依頼したりするためです、そのような手数料が必要になります。また忘れてはいけないのが、税金のことです。不動産の売却には、さまざまな税金の支払いも必要となる為、専門家のアドバイスもそうですが、不動産を売却する際にかかる費用は事前に確認しておきましょう。不動産を売却する際にかかる費用をまとめますと、以下のようになります。
仲介手数料
・不動産会社に支払う手数料となります。
（不動産の売却が成功した場合に、のみ支払いが生じます）
登記費用
・抵当権を抹消する際に必要な場合には発生
（登録免許税とご依頼する司法書士への報酬が必要となります。）
譲渡所得税
・不動産の売却益にかかる税金
（所有期間が5年超か未満かどうかで税率が異なります。）
印紙代
・不動産売買契約書に貼付する印紙代金
（金額は売却価格によって異なります。）
その他
・引っ越し費用
・廃棄物の処分代
・建物の解体費
・ハウスクリーニングの費用
など
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料の総称となります。不動産会社は売却者に代わって、購入者募集のための広告の掲載や、契約などを行い、仲介手数料を受け取るのが一般的です。仲介手数料は、原則不動産の売却が成功した場合のみ支払えばよいです。不動産の売却ができなければ、手数料を支払う必要がないのでお間違いのないようにお願いいたします。
仲介手数料の金額は、不動産会社ごとでその金額を決めることもできます。では仲介手数料の目安はどうなっているのでしょうか？宅地建物取引業法では、不当に高額な仲介手数料の請求がないように、仲介手数料の上限を下記のように定めています。
仲介手数料の上限＝売却価格×3％＋6万円＋消費税（取引金額が400万円以上の場合）
例えば売却価格が4,000万円の場合は、4,000万円×3％＋6万円＝126万円（消費税別）が仲介手数料の上限となります。仲介手数料は、売買契約時（頭金受取時）と売却完了時に半額ずつ支払うのが一般的です。不動産会社に依頼するときに仲介手数料の用意をする必要はございません。
登記費用
不動産の売却時の必要な登記は、主に「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」となります。このうち所有権移転登記は買い主が行うべきものであり、売却に関係する登記は、抵当権抹消登記のみとなります。
抵当権
抵当権とは、住宅ローンなど金融機関などから融資を受けた場合に登記により設定するもの。債務者が返済できなくなった場合に、金融機関がその不動産を弁済に充てることができる権利のことです。抵当権は、ローンを完済した際に自動的に登記簿から消えるものではない。抹消するためには、抵当権抹消登記が必要となります。抵当権抹消登記に必要な費用が、登録免許税と司法書士への報酬となります。
登録免許税
抵当権抹消には、不動産1物件につき1,000円の登録免許税がかかります。また土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、2物件となり登録免許税は倍の2,000円となるのです。
司法書士への報酬
抵当権抹消の登記は自分で行うこともできるが、手続きや必要書類が複雑になります。そのため一般的には不動産会社を通して、司法書士に依頼します。司法書士に登記を依頼する場合は、1万円～数万円程度の報酬が必要です。
売却時にかかる税金
不動産売却時にかかる税金は、次の通りとなります。
・譲渡税
不動産を売却し、利益が出た場合に納めなければならない税金が「譲渡（所得）税」であります。売却益（譲渡所得）がある場合は、売却年の翌2月16日～3月15日までの期間に、確定申告と納税が必要で譲渡税は、売却益（譲渡所得）に、売却する不動産の所有期間に応じた一定の税率をかけて計算します。そこで、売却益（譲渡所得）の求め方と税率を知っておく必要があります。
売却益（譲渡所得）＝売却価格－（購入価格＋購入にかかった費用＋売却にかかった費用）－特別控除
※建物部分の購入価格については減価償却費の調整が必要となります。
税率は所有期間に応じ、次の表のように定められています。
売却年の1月1日時点 税率
所有期間5年超 20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）
所有期間5年以内 39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）
※住宅を売却する場合や買い替えをする場合など、一定の要件を満たす場合は、特別控除や税率の軽減がございます。
・印紙税
不動産売買契約書を作成する際には、契約書に印紙を貼付し、割印（消印）を押す必要があります。この印紙は、実は「印紙税」という税金です。印紙税は印紙を購入し、契約書等に貼付することで納付します。印紙代の金額は、売却価格によって次のように異なります。
2020年3月31日までに作成される契約書
契約書に記載された売却金額 貼付する印紙代
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円
その他の費用
不動産の売却にかかる費用は、不動産の状況などによって大きく異なる可能性があるため確認が必要だ。不動産会社への仲介手数料や税金以外にかかるその他の費用として、主に次のものが挙げられます。
・引っ越し費用
自宅などを売却する場合は、新しい家への引っ越し費用が必要です。引っ越し業者や引っ越しの時期により値段が前後します。
・廃棄物の処分代
売却する不動産に廃棄するものがある場合は、処分のために廃棄業者への依頼が必要です。廃棄する量が少ない場合は、引っ越し業者に依頼できることもあります。
・敷地の測量費（境界線の確定）
売却する不動産の敷地の測量図が古かったり、隣地との境界が不明であったりする場合は、敷地の測量をして現状状況を確定する必要があります。
・その他
更地にして売却する場合は建物の解体費がかかります。買い主が内装工事などをしない場合はハウスクリーニングの費用も必要です。それぞれの料金は不動産の状況により異なりますが、場合によっては数十万円～数百万円になることもあり、仲介を依頼している不動産会社であれば、状況に応じたおおよその金額が分かるので、あらかじめ確認しておくことが必要となります。
不動産を高く売却するためのコツ
ここまでは不動産を売却するための手順や費用についてご説明してきましたが不動産を売却する過程では、売却価格の相場の確認をしたり、不動産会社に仲介を依頼したりとさまざまなことをしなければなりません。しかし、実はその中でちょっとしたことに気を付けると、不動産をより高く売れる可能性もあります。ここでは不動産を高く売却するためのコツについて紹介致します。
■不動産の相場を調べる
売却を考える際に、最初に行うのが不動産の相場を調べることであります。不動産を相場より低く売り出すと損をするし、高く売り出すと買い手が見つからないことも少なくない。そのため「いくらで売却すれば売れるか」といった相場を知ることは、不動産の売却において非常に重要となります。不動産の相場は仲介を依頼する不動産業者であれば過去の成約事例や路線価図を調べることができます。
売却された時期や、宅地やマンションなどの種類、都道府県や地区町村などの地域を選ぶことで、指定された条件の売却実績をすぐに確認することができるのも不動産産業となります。
■路線価図
路線価図とは、毎年国税庁が公表している地価を記載した図です。路線価図は、相続税の計算で土地の評価をするために使う図で道路ごとに1平方メートルあたりの地価が記載されているのが特徴でその地価に面積を乗ずれば、評価額を計算することができます。ただしあくまで国税庁が相続税の評価のために定めたものなので、市場価格と大きく異なることも多いので参考程度にしたほうがよいです。
買い手の心象をアップさせる
不動産を高く売却するためには、買い手の心象をアップさせる必要があります。なぜなら買い手の心象が良いと、少し高い価格であっても売却しやすくなるからなのはどのような商売においても必要不可欠な要素だからと言えます。
では買い手の心象をアップさせるためには、どのような対策が必要でしょうか？不動産の購入を希望する人は、一般的に購入を決める前に現地を見学します。
現地見学の際に、よりよい印象を与えることで買い手の心象をアップさせることが期待できます、具体的な方法としては、清潔感を出すことや掃除、片付けは当然の事で行う必要があります。特に玄関や水まわりをきれいにすることで、買い手の良い印象を与えることが可能です。また、部屋に置く物を少なくすることで、より広く見せることができるので片付けは最も重要なポイントとなります。
しかし、小さなお子様がいた場合、落書きや汚れなど通常の掃除ではとれないものもある場合があります。その場合は、ハウスクリーニングなどの利用もおすすめです。ハウスクリーニングには数万円程度かかることもありますが、費用以上の効果をもたらしてくれる可能性もあります。
なお購入希望者が現地を見学する際は、通常不動産会社の担当者が立ち会います。売り手が立ち会うかどうかは自由なので立ち会いをする場合は、売ろうとアピールしすぎるのではなく購入希望者の質問に素直に答えることで心象をアップさせることができます。
所有期間によって変わる税率に注意しましょう
不動産を高く売りたいということは、売却後に手もとに残る資金を多くしたいということでしょう。売却後に手もとに残る資金のことを考える場合に重要なのが、譲渡（所得）税です。上述したように譲渡（所得）税の税率は所有期間に応じ「20.315％」と「39.63％」の2つの税率があります。この2つの税率のどちらに該当するかによって税金の納付額、つまり出ていくお金の金額が大きく変わることになります。
同じ物件を売却しても、所有期間の違いだけで納める税金が変わることになります。これは手元に残る資金のことを考えると大きな差になり「今すぐ資金が必要な理由がある」「維持費がかかる」などの他の事情を無視して考えるなら、所有期間が5年を超えてから売却をしたほうが有利だ。特に所有期間が5年を超えるかどうか微妙な場合は、5年を超えてから売却を検討しましょう。
その際に重要なのが、所有期間の考え方です。所有期間は、その不動産を購入した日から売却した日で計算するのではなく、その不動産を購入した日から売却年の１月１日時点で計算するので、注意が必要となります。
この記事を書いた人
AGENT TIMES 編集部
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