大切な資産運用を考える際には、国債や社債、株式投資や投資信託などもあり近年では仮想通貨 など様々な投資対象がございます、中でも長期間の保有を前提に換金性は低いですが
不動産投資を考えている方も多いと思います。 このような不動産投資も、より収益性の高い物件に買い替えを行うことで、利益をあげることができるだけでなく、場合によっては投資リスクを軽減することができるケースもあります。
今回は、長期保有型投資である不動産投資物件の買い替え時期や、対象物件を選ぶ際のポイントをトレンドも含めてご紹介していきます。
不動産投資物件の買い替え時期を検討すべき本当のタイミングは？
不動産投資物件を売却することで、ローンが残っていなければ現金化することができるだけではなく、より効率性が高く利回りの良い物件の購入資金に充てることができます。 とはいえ、買い替えが必ずしも誰もが成功するとは限りません。
そこで、予想できる部分として人口の推移が大きく関係しているというデータに目を向けましょう、
国内で最も人口の多い団塊の世代と言われている1947年から49年に生まれた方たちは2025年に75歳となり、日本の人口の約20%が75歳以上の後期高齢者になることで日本の少子高齢化がここまで進むと予想されているのですが2025年の問題は家を買うタイミングにどの程度関係するのか？
統計を調べると日本人の平均寿命が2016年の統計では女性87.14歳、男性80.98歳でそう考えると、天寿をまっとうする考えを持ち始める方も増えていきます。そうなればその時の団塊世代の方々が所有するマンションや一戸建てが残されることになり、そうした物件を、これまではお子様世代や親族等が相続をしてきましたが、近年ではライフスタイルの変化やハイグレードな中古マンションなどの増加に伴い相続した実家を使わないケースも多く、親の実家は必要がないと言う方も多く自分たちは住まずに、売却したり賃貸にしたりする方が多くそのような物件が溢れるかえると予想されております。
ですので今後の中古のマンションや一戸建てが大量に市場に出てくる可能性があり、もし良い物件で数が多ければ、中古に限らず新築の価格も安くなると期待されているので2025年以降は、買い手市場になると予想されているということでございます。
大規模修繕の前には売却してみるのも一つ
大規模修繕は、15年周期で行われることが多く、およそ8割のマンションで1回の修繕工事に1000万円が、かかると言われています、中には3000万円を超えてくる場合もあり国土交通省の調査結果では半数以上が75万円以上の費用負担をしている事がわかります。
50万 ～ 75万円 13.8%
75万 ～ 100万円 30.6%
100万円 ～ 125万円 24.7%
修繕費は回数を重ねるごとに増えていくケースや稀に長期修繕計画の修繕項目で大きな費用が掛かる項目（機械式駐車場、エレベーター、給水配管、排水配管、ガス管の取り換え等）が抜けている場合もあり修繕費用の不足を理由に追加でまとまった一時金を求められ必要になるケースがあります。
住宅金融機構などからの借り入れを利用しない場合には、不足費用を戸数あたりといくら、として負担する可能性も出てきます。 大規模修繕前に売却を行うことで、費用の追加発生リスクを低減できるでしょう。
物件評価には注意はらう
今は利回りの良い物件だとしても、例えば周囲に存在する大学のキャンパスが移転、学生向けの物件であれば評価が大きく下がり想像する事が難くありません。 今後の動きを想定したリスク回避を予測する為には現状の物件数値だけではなく、周辺環境や情報にもきちんとアンテナをはり空室対策は最低でもしておきましょう。
投資向きの不動産物件を選ぶポイントは？
不動産投資向きの物件を選ぶポイントはたくさんありますが、物件を見る前に知っておきたいポイントからご紹介します。
リスクを分散するためには「区分マンションの所有」が1番
万が一ですが地震があったり、賃貸需要の変化があったりした場合、一棟アパートやマンションを購入するよりも区分を所有する方がリスクの分散をすることができます。
ワンルームタイプが良いのか？ファミリータイプが良いのか？どっちが良いのか分からないという方ははっきりと申し上げればワンルームの場合にはファミリータイプよりもコスト面で安く済みます。ワンルームの方が現在はより需要が潤沢にあり予測できます。 少子高齢化が進む中で、晩婚化と言われている現代ではファミリータイプの世帯における絶対数は減る事が予想できます。
新築より中古の築浅または新古物件を狙う
新築物件は購入の時点で販促費（広告費用や販売経費）が計上されたうえで販売されるので、一度でも人の手に渡りますと物件価値が大きく下がり売却時期を間違えれば大きく負担を生む可能性もあります、ですので築浅の中古物件を狙うことで、20年・30年といった長期間にわたって家賃収入を受けることもでき売却のタイミングによっては売却益が出る物件もございます。
物件のチェックポイント
人気の高い物件を購入することで、空き室を防ぎ、利益をあげることができます。
利便性が良い
好立地にある利便性は重要なポイントです。 駅から徒歩5分圏内や駅から近いだけではなく、主要ターミナル駅へのアクセスも重要なポイントです。 居住目的の場合では、駅から物件までの周辺に買い物ができる場所があるだけではなく、公共施設の有無を重要視する方もいらっしゃいます。
単身者には都心3区や都心6区、最近の傾向では新都心6区などはいつの時代にも根強い人気で開口部の方角（ベランダ・バルコニー）や眺望など景観良い物件ほど入居付けの成約率の高さから利回りも良い物件といえるでしょう。
ファミリー世帯の場合には、特に交番や公園、保育園、隣接する学校、そして病院などへのアクセスが良いと人気です。
事務所目的の場合には、共有スペースに貸し会議室があったり、打ち合わせに使える応接セットがエントランスにあるなど、共有スペースの使い勝手の良さを重視するケースもあります。
メンテナンスが行き届いている
定期的なメンテナンスだけでなく、毎日の清掃も必ずチェックしておきたいポイントです。
共有部や非常階段、廃棄物の収取場所もたとえ古くあっても、管理やメンテナンスがきちんとされている物件は人気があります。 管理人が常駐かという点や修繕計画・定期点検の有無などもきちんと確認をしましょう。
設備
水回りは特にポイントですが、定期的にリフォームが必要な箇所に手を加えてあったり、オートロックを導入してセキュリティがしっかりしているなど、設備を重視するのも大切なポイントです。
追記
投資物件について買い替えのタイミングを今回はご紹介しました。 人気のある物件は、たとえ築年数が経っても評価額が大幅に下がることはありません。 ご紹介したポイントを参考に、より良い物件と巡り合い入手し、資産運用へ大いに役立ててみてください。
この記事を書いた人
AGENT TIMES 編集部 http://acestate.jp
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